Бессрочное право пользования в квартире под снос. Что это за право бессрочно пользоваться квартирой, но не иметь ее в собственности? Права на пользование другими гражданами


По российскому законодательству право пользование жилым помещением может быть пожизненным и это означает, что такое лицо нельзя будет ни выписать, не выселить, даже при заключении договора купли-продажи и смене собственника квартиры. В статье рассказывается о категории лиц, которые могут иметь пожизненное право пользование жилым помещением.

В современном обществе квартирный вопрос стоит очень остро. К сожалению, в наше время споры по жилищным вопросам зачастую возникают между близкими родственниками, которые становятся врагами ради лишнего квадратного места.
По российскому законодательству право пользование жилым помещением может быть пожизненным и это означает, что такое лицо нельзя будет ни выписать, не выселить, даже при заключении договора купли-продажи и смене собственника квартиры.

Кто имеет право на пожизненное пользование жилым помещением?

Основную группу таких лиц составляют те, кто в момент приватизации имел с лицом, в итоге приватизировавшем жилье, равные права пользования, но сам в приватизации не участвовал (например: ранее участвовал в приватизации), но при этом давал свое согласие на приватизацию лицу, который впоследствии и приватизировал жилье.
По действующему законодательству данная категория лиц имеет право пожизненного проживания в жилом помещении, и даже при продаже квартиры данное право сохраняется. Это очень важно знать тем, кто собирается приобрести такую недвижимость, так как даже по суду лиц, имеющих право пожизненного проживания нельзя выселить. Так, Верховный Суд РФ не раз указывал судам, что требования о снятии лиц, отказавшихся от приватизации, с регистрационного учета удовлетворению не подлежат.
В связи с чем добросовестный продавец жилья обязан предупредить покупателя о наличии таких лиц в продаваемой квартире. И следует иметь ввиду, что действующее законодательство право пожизненного пользования жильем, возникшем при отказе от участия в приватизации, не относит к обременениям, подлежащим государственной регистрации.
Помимо лиц, отказавшихся от приватизации, право пожизненного пользования может возникнуть из наследственных правоотношений, например, при установлении завещательного отказа. То есть завещатель может обязать наследников (по закону или по завещанию) исполнить какую-нибудь обязанность за счет наследуемого имущества в пользу какого-нибудь лица, которое будет называться отказополучателем, и которое приобретет право требования исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Например, завещать жилье с обязанием предоставления право пожизненного проживания родственнику (брату, сестре и т.д.).
Завещательный отказ должен быть установлен в завещании, и это может быть единственным, что содержится в завещании.
Отказополучатели приобретают право требования исполнения завещательного отказа.
Так завещательный отказ может быть установлен на определенный срок или либо на период жизни отказополучателя.
Но отказополчатель все таки может быть выселен из квартиры, например при использовании жилого помещения не по назначению.
Еще одна категория граждан, которая может иметь право пожизненного проживания это получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Так, в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть указано что плательщик ренты обеспечивает потребности получателя ренты в питании и одежде. А также, что рентополучатель проживает в переданной по договору квартире. И в данном случае, даже через суд нельзя будет выселить рентополучателя.
При этом согласно действующему законодательству право пользования жильем, возникшее из завещательного отказа и из договора пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации.
Таким образом, правоотношения, вытекающие из жилищного законодательства, являются очень сложной категорией дел.
Суды рассматривают иски, жалобы, разрешая такие вопросы, как, например, кто является членом семьи, а кто уже стал бывшим, кто имеет право на пожизненное пользование жильем, а кому придется искать новое местожительство, кого снять с регистрационного учета, а кого оставить.
При рассмотрении споров между собственником жилья и членами его семьи нужно руководствоваться нормами гражданского, семейного, а также жилищного законодательства. Все обстоятельства дела судом оцениваются в совокупности, поэтому, например, ведение общего хозяйства не будет являться обязательным условием для признания лица, проживающего совместно с собственником жилья, членом его семьи. Во избежание проблем, которые могут возникнуть в процессе судебного разбирательства, советуем обратиться за оказанием квалифицированной помощи к профессионалам, коими являются юристы нашей фирмы.

Отвечает старший помощник прокурора Смоленской области по связям со СМИ и общественностью Александр БОРОВИКОВ:

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Исходя из ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", лица, давшие согласие на приватизацию, сохраняют право пользования помещением. Принимая во внимание пояснения в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 в отношении названных в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ бывших членов семьи собственника о том, что к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не применяется положение п. 2 ст. 292 ГК РФ. Это связано с тем, что приватизация занимаемого по договору социального найма помещения невозможна без получения согласия членов семьи собственника. Право пользования таким помещением для бывших членов семьи будет носить бессрочный характер. Следовательно, данное право должно учитываться при переходе права собственности на помещение к другому лицу по соответствующему основанию (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".

Следует также отметить, что наличие прав бессрочного пользования квартирой не отнесено к обременениям, подлежащим регистрации в ЕГРП: ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, ни Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ названное право бессрочного пользования жилым помещением не отнесено к обременениям, предусмотренным законом и подлежащим государственной регистрации".

Однако это не отменяет обязанности продавца информировать будущего покупателя о том, что в приобретаемой квартире имеются лица, сохраняющие подобное право пользования, под страхом признания сделки ничтожной. Дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации".

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе пункт 2 статьи 166 ГК РФ.

Таким образом, для анализа истории квартиры и исключения пороков, если в истории квартиры имеется приватизация:

Обращаем внимание на следующее:

1. Кто был прописан на момент приватизации. Были ли прописаны несовершеннолетние дети, чьи права нарушены.

2. Имеются ли лица, отказавшиеся от приватизации, имеющие бессрочное право пользования квартирой.

3. При осуществлении сделки купли-продажи обязательным является перечень всех лиц, имеющих на момент сделки права пользования квартирой. Отсутствие данного перечня может повлечь недействительность сделки.

Однако следует учитывать, что речь идет о сохранении права бессрочно проживать в квартире, но не о праве собственности на нее. Кроме того, право на бессрочное проживание в приватизированной квартире зарегистрированные в ней лица могут утратить также на общих основаниях в связи с выездом из нее, отказом или уклонением от уплаты коммунальных и иных обязательных платежей, поскольку такое право не носит безусловный характер.

И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю ) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования . Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют , т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

  1. Все собственники квартиры (их видно из или из );
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней );
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству );
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением ;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или .

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи , и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях ).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в , и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает ). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок ) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться ), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом ). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования ) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года ), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.">ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними» .


Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства ) в данной квартире нам покажет , а в некоторых городах ее заменяют (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии ).

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную ) Выписку .

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр. ), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже ).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору ), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников ), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи , желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки . Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру ), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец ) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования . Фактически это обременение , которое может не отражаться ни в Титуле , ни в Выписке из Домовой книги . Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением , но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) .

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем ) квартиры.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление снижает риск возможных претензий «третьих лиц» , в т.ч. претензий на право пользования квартирой .

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц» .

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц» , решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя ).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет .

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета .

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после ) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна» .

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Право пользования жилым помещением не имеет ничего общего с правом собственности . Но ограничение или отъём пользования жильём должен быть основан исключительно на законе, раз уж такое право было когда-то предоставлено. Основные правовые акты о пользовании чужой квартирой – Гражданский и Жилищный кодексы . Чтобы отстоять своё право на проживание, нужно знать, откуда оно возникает, как прекращается и кто уполномочен лишать его.

Владение и пользование

Полноправный владелец жилья – это его собственник. В России два вида жилья:

  • частное;
  • муниципальное.

Собственники частного жилья – люди или компании, а муниципального – государство в лице муниципалитетов .

При этом право владения может быть либо зарегистрировано, либо нет. При регистрации права выдаётся свидетельство особой формы, сейчас такие свидетельства жёлто-розовые, до 2003 года были зелёные. Именно эта бумага – основной документ владельца.

Кроме свидетельства по форме может быть и другое – старое, выданное в доперестроечное время, но действует оно по сей день . Такие бумаги выдавались на землю и дома, на квартиры же выдавались ордера.

Не все россияне зарегистрировали своё право на квартиры, да и не стремятся его регистрировать . Ведь право-то есть, просто не зарегистрированное. Например, выплатив полностью пай в кооперативе, дольщик уже наделён правом собственности, и никто другой не имеет права на эту квартиру посягать.

Так же и в деревнях, и даже в городских квартирах – живут люди из поколения в поколение, фактически принимая наследство, и не задумываются о походе в Росреестр.

Между тем, собственники жилья имеют право не только проживать в нём, но и распоряжаться по своему усмотрению – продавать, менять, сдавать и т.д. Прописывать в квартире членов семьи и родственников они тоже имеют право . Но родственники от этого совладельцами не становятся, только пользователями.

Пользование жилым помещением – это всего лишь проживание в квартире с разрешения собственника, и основано оно на законе.

Как возникает право пользования

Помимо собственника в квартире может жить кто угодно по таким основаниям :

  • вселение в качестве члена семьи;
  • по договору социального найма (в неприватизированных квартирах);
  • по ордеру или договору служащие или работники собственника (служебное жильё);
  • учащиеся или студенты (общежития ВУЗов или профучилищ);
  • по договору аренды (съёмные квартиры);
  • по договору ренты (бывший собственник);
  • по договору бесплатного пользования;
  • по завещательному отказу.

При этом жильцы регистрируются в квартире постоянно или временно с согласия собственника .

Важно : ребёнка зарегистрировать можно без чьего-либо согласия по месту проживания одного из родителей .

Пользование членами семьи

Как только право собственности зарегистрировано, по 31 статье Жилищного кодекса владелец может вселить и прописать в квартире члена семьи . Кодексом к членам семьи отнесены:

  • муж/жена владельца;
  • его дети и родители;
  • другие лица (даже не родственники), которые вселены, как члены семьи владельца.

Как говорилось ранее, пользование имуществом – это совсем не владение им, но обязанности у пользователей есть. Наравне с собственником все проживающие обязаны соблюдать правила проживания :

  • использовать квартиру только для проживания в ней;
  • сохранять жильё, не разрушать и не портить имущество;
  • платить свою часть коммунальных начислений.

Лишить права пользования можно только через суд , если:

  • семейные отношения с владельцем прекратились (официальный развод);
  • владелец продал квартиру (жильцы ведь не члены семьи нового хозяина).

Можно в суде лишить права пользования и по другим основаниям, например, жилец – алкоголик и не даёт спокойно жить собственнику , разрушает квартиру, не платит по счетам (но должно быть решение суда о взыскании с него платежей по коммуналке).

Если квартира муниципальная

До сих пор не приватизировали квартиру? Значит вы – пользователь, но не
собственник . При приватизации квартира будет оформлена в собственность на всех прописанных в ней, а пока она не ваша, платить по счетам и сохранять жильё вы обязаны.

Лишиться пользования муниципальной квартирой можно в случаях :

  • выезда на другое постоянное место жительства;
  • систематического нарушения правил проживания в квартире (неоплата коммуналки больше чем за полгода, разрушение и порча квартиры, коммуникаций, незаконная перепланировка, нарушение прав соседей, использование квартиры не в целях проживания);
  • лишение родительских прав (если суд признает, что родители не имеют права жить с ребёнком).

Важно : если в другое место выехал жить постоянно один из жильцов, другие право пользования квартирой не теряют .

Служебное, арендованное жильё, рента и студенческие общежития

Здесь действует договор пользования жилым помещением. Условия договора всегда закрепляются письменно, а сам договор должен быть на руках и владельца помещения, и пользователя. При этом договор ренты регистрируется в Росреестре. Регистрировать нужно и договор аренды, если его срок установлен дольше года.

Пользоваться жильём имеют право:

  • работники или служащие (на время службы или работы);
  • учащиеся и студенты (на время обучения);
  • арендаторы (на время действия договора аренды);
  • рентополучатели (либо на время договора, либо пожизненно).

Если не выполняются условия договора, можно на законных основаниях лишиться права пользования таким жильём.

Завещательный отказ

Объяснить это понятие легче на примере: в квартире жил дедушка с сожительницей. После его смерти квартира по завещанию перешла к внуку. Однако в дедушкином завещании оказалось прямо отмечено, что сожительница имеет право пользоваться квартирой либо пожизненно, либо указанное время . Это и есть завещательный отказ.

Такое право закреплено в 33 статье Жилищного кодекса. При этом право пользования в таком режиме можно регистрировать в Росреестре. При продаже квартиры внуком сожительница всё равно будет иметь право в ней жить .

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Это особый вид договора, он не обязывает пользователя платить что-то за
проживание в квартире . Такие взаимоотношения между пользователем и владельцем жилья расписаны в 36 главе Гражданского кодекса. При этом упоминаются термины договора:

  • ссудодатель – это собственник квартиры;
  • ссудополучатель – это пользователь.

В договоре обязательно указывается :

  • полные паспортные данные обеих сторон договора;
  • права и обязанности сторон;
  • срок договора.

Образец договора безвозмездного пользования жилым помещением .

Досрочно лишиться пользования по такому договору можно в случае (ст.698 ГК):

  • если квартира используется не для проживания;
  • если жилец портит обстановку или коммуникации и не следит за содержанием;
  • если не платит коммуналку (это условие должно быть чётко обозначено в договоре).

Могут быть и другие основания выселения, например, сдача в аренду посторонним.

Признание права пользования жилым помещением


Напомним, что споры о пользовании жильём разрешаются исключительно в суде. При этом суд – не мировой, а городской или районный. Такие иски рассматриваются за госпошлину – 300 рублей.

Предметом иска в таких случаях является либо признание права пользования, либо признание утраты такого права . Как может возникнуть такой спор?

Пример спора
По договору соцнайма гражданину была предоставлена квартира. Пожив там какое-то время, гражданин женился и вселил жену в квартиру, но договор соцнайма не переоформлялся . Однако по закону жена, вселённая в качестве члена семьи в муниципальную квартиру, уже имеет права наравне с мужем. Если муж захочет её выселить, или погибнет, нужно обращаться в суд, чтобы право пользования квартирой отстоять.

Иск о признании права пользования жилым помещением пишется довольно просто, . Но если у вас ситуация неоднозначная, лучше обратитесь к адвокату или грамотному юристу, ведь каждое дело индивидуально. А проиграть дело, значит потерять право пользования жилым помещением.